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黑布林北海居

海纳百川,兼容并蓄;求知忌满,得志莫狂。士不可不弘毅,任重而道远。

 
 
 

日志

 
 

当前我国房地产业核算主要问题  

2013-10-06 10:38:14|  分类: 人文艺术科学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国房地产核算存在的主要问题如下:

1.没有包括房地产开发经营企业以外的企业和城乡居民住户从事的以营利为目的的房屋出租活动;

2.没有包括企业、事业和行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务;

3.城市房地产管理部门提供的是一种国家补贴的低房租的福利性住房,其房租远低于市场价格;

4.城乡居民自有住房服务的增加值是按折旧计算的,没有包括其他成本,估算偏低;

5.固定资产折旧数据是按历史成本计算的,存在偏低成分。

根据国家统计局2010年颁布的《中国非经济普查年度GDP核算方案(2010年修订版》,房地产业核算范围包括房地产开发经营业活动、物业管理业活动、房地产中介服务业活动、居民自有住房服务业活动和其他房地产活动。

房地产开发经营业活动指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动;

物业管理业活动指物业管理业企业依据合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,以及对相应区域内的环境、公共秩序等进行的管理,并提供相关服务的活动,包括物业管理业企业的物业管理业、房管部门对直管公房的管理、单位对自有房屋的管理等;

房地产中介服务业指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动;

居民自有住房服务业指居民自有住房提供的服务,包括出租服务和虚拟服务;

其他房地产活动指上述活动以外的房地产活动,包括房地产交易、房屋权属登记、房屋拆迁、住房及房改基金等管理活动。

其他行业从事的、没有在工商部门领取营业执照的房屋租赁活动,在缺乏基础资料的情况下,不做单独核算。

由于居民自有住房服务总产出按成本价格计算,因此,居民自有住房服务业增加值只包括固定资产折旧,劳动者报酬、生产税净额和营业盈余均为零。

居民自有住房服务增加值=固定资产折旧
                                       =城镇居民自有住房虚拟折旧(2%)+农村居民自有住房虚拟折旧(3%)

城镇居民自有住房服务由城镇居民具有房屋产权的住房中原有私房、房改私房、商品房和租赁私房四部分组成,总产出按成本价格计算,包括修理维护费、管理费和虚拟折旧三部分。

城镇居民自有住房服务总产出=修理维护费+管理费+虚拟折旧

其中,
修理维护费=[(城镇居民人均维修用建筑材料+城镇居民人均维修服务费)×城镇居民年平均人口]×(原有私房比重+房改私房比重+商品房比重+租赁私房比重)

管理费=(城镇居民人均物业管理费×城镇居民年平均人口)×(原有私房比重+房改私房比重+商品房比重+租赁私房比重)

虚拟折旧=城镇居民自有住房价值×折旧率(2%)
              =[(城镇居民人均住房建筑面积×城镇居民年平均人口×城镇住宅单位面积造价)×(原有私房比重+房改私房比重+商品房比重+租赁私房比重)]×折旧率(2%)

农村居民住房全部作为自有住房,总产出按住房服务成本价格计算,包括房屋修理维护费和虚拟折旧。

农村居民自有住房服务总产出=修理维护费+虚拟折旧

其中,

修理维护费=人均维修生活用房材料×农村居民年平均人口

虚拟折旧=农村居民自有住房价值×折旧率(3%)
              =[(农村人均住房面积×农村居民年平均人口)×农村居民住房单位面积价值]×折旧率(3%)

 
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